In Deutschland gibt es sieben Einkunftsarten. Jede davon fällt unter verschiedene Steuergesetze mit unterschiedlichen Freibeträgen oder Steuersätzen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine eigene Einkunftsart. Hierzu zählen die Vermietung unbebauter Grundstücke, Häuser und unmöblierter Wohnungen. Diese Einkünfte müssen nach dem Zuflussprinzip versteuert werden. Das bedeutet, die Einnahmen müssen dem Kalenderjahr zugeordnet werden, in dem sie zugeflossen sind.
Übrigens: die Einkünfte der Vermietung und Verpachtung müssen in der Steuererklärung unter Anlage V eingetragen werden.
Den oben genannten Einnahmen stehen jedoch auch Kosten gegenüber. Hier gibt es bei vermieteten Immobilien einiges zu beachten. Zu den Kosten zählen Notarkosten, Zinsen des Kredits und Renovierungskosten. Diese werden von den Mieteinnahmen abgezogen. Die daraus resultierenden gesenkten Einnahmen reduzieren somit die Steuerlast. Laufende Kosten, welche ebenfalls Einnahmen reduzieren, sind Ausgaben für Strom, Abwasser und Schornsteinfeger. Der Kaufpreis der Immobilie kann nicht auf einen Schlag als Kosten geltend gemacht werden, sondern schrittweise. Das nennt man die Gebäudeabschreibung (nach AfA – Abschreibung für Abnutzung). Hierbei können Vermieter jährlich 2 % des Kaufpreises als Kosten gelten machen. Liegt das Baujahr vor 1925 sind es sogar 2,5 %. Bei denkmalgeschützten Bauwerken können für Sanierungsmaßnahmen zwischen dem ersten und dem achten Jahr sogar bis zu 9 % und ab dem neunten Jahr bis zu 7 % abgeschrieben werden.
Wer mehr als zwei Wohnungen vermietet, profitiert auch bei der Bauabzugssteuer. Beansprucht der Eigentümer eine oder mehrere Bauleistungen, steht ihm pro Kalenderjahr eine Freigrenze der Bauabzugssteuer von 15.000 € zu, welche nicht versteuert werden muss. Eine Ausnahme gilt bei umsatzsteuerpflichtigen Vermietungen. Hier liegt die Freigrenze bei 5.000 €. Bei Bauleistungen, welche über den Freigrenzen liegen, muss vom Auftraggeber eine Bauabzugssteuer von 15 % vom Entgelt abgezogen und selbstständig an das Finanzamt abgeführt werden.
Wichtig: Die eigenständige Abführung an das Finanzamt ist nur nötig, wenn der Handwerker zum Zeitpunkt der Bezahlung der Rechnung keine gültige Freistellungsbescheinigung besitzt. Wird die Freistellungsbescheinigung vergessen oder liegen die Kosten der Bauleistung über 15.000 € ist man verpflichtet, eine Bauabzugsteuer in Höhe von 15 % des Bruttobetrags einzubehalten, anzumelden und selbstständig abzuführen.
Als Bauleistungen werden alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen gesehen.
Wer eine Immobilie kauft, um sie für einen höheren Preis weiterzuverkaufen (z.B. „fix and flip“), muss den gesamten Gewinn versteuern. Denn bei Verkauf eines gebrauchten Wertgegenstandes kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. In Bezug auf Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre.
Dennoch gibt es Ausnahmen. Wurde die Immobilie über drei Kalenderjahre selbst bewohnt muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Dies gilt auch, wenn die Immobilie nur als Zweitwohnung genutzt wurde. Übrigens: Bei einem Bauträgervertrag beginnen die zehn Jahre direkt nach Unterzeichnung des Vertrages und nicht erst nach Fertigstellung der Immobilie.
Einfache Faustformel: Vermietete Immobilien sind erst nach zehn Jahren von der Spekulationssteuer befreit, bei selbstbewohnten Immobilien endet die Spekulationsfrist bereits nach drei Jahren.
Spekulationsfrist: Was ist das?